高梨建設株式会社
住宅ローン選び が 変わる！
・・・・・・「公庫融資」が、２００７年４月１日から廃止になります。・・・・
これからは民間金融機関の住宅ローンが主流になり、商品も多様化し選択肢が広がります。
新時代の住宅ローン選びを徹底的に研究しましょう！
・・2／2１に日銀が金利引き上げ決定！・・
【基本編】
・・住宅ローン選びの３つのポイント・・
・・住宅ローン減税って？！・・
| １ | ・・銀行ローンは金利上昇リスクを考えて選ぶ！・・ |
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| １：金利の低い住宅ローンは内容をよく確かめて選ぶ！ ・低金利の住宅ローンは、同じ返済額でより多く借りられるなどのメリットがあります。しかし、金利優遇商品の中には、当初の優遇期間が終わると店頭金利が上がるタイプもあるので注意が必要です。（表２） 又、マンションのモデルルームで勧められる住宅ローンのほかにも、複数の銀行ローン情報を集め、金利や手数料・サービス内容を比較して選ぶことも大切です。 ２：銀行ローンの固定期間は何年を選べばいい？ ・銀行ローンの固定期間選択型は、期間が短いものほど金利が低い。しかし、固定期間終了後はその時点の金利が適用されるので、返済額が短期間で変わるなど不安定な面もあります。（表２） ・一方、期間が長いものは、当初の金利は高めですが、金利上昇時には１０年固定から３年固定などの短期の固定金利に切替てリスクを抑えることもできます。 （詳しくは、最寄の金融機関でお確かめ下さい） 【ポイント】 ・金利は長い目で見れば、上がるときもあれば下がるときもあります。固定期間選択型は期間終了後の家計を考えて選ぶことが大切です。 ・将来年収が上がるなど、返済額が上がっても家計を圧迫しないなら、短期間固定を選んでもいいと思います。  【表１】毎月、約１２万円返済する場合の借入可能額 （３５年返済の場合）
【表２】金利が上がったら、毎月返済額は・・
（詳しくは最寄の金融機関で） ・公庫融資の特徴のひとつは、「融資申込み時」の金利が適用されること。一方、フラット３５やほとんどの銀行ローンは「融資実行時（物件引渡し時）の金利が適用されます。公庫融資廃止で大きく変わるのはこの点です。今後引き渡しまでの期間が長い物件を購入する場合は、その金利が上がる可能性も考えて借りましょう！ ■財形貯蓄の特徴
■フラット３５選ぶ時の注意事項 ・フラット３５を選ぶ場合、住宅完成後にお金が振り込まれる場合があります。建設会社さんでは、基本的に３〜４回程度の支払いが必要です。 （１回目：頭金・２回目：建て方完了時・３回目：仕上げ完成時 ４回目：家が完成時など） 是非、その事を頭に入れて金融機関・住宅会社さん確認・打合せした方が、トラブル予防になります。 【注意ポイント】 ・金利優遇幅の大きな商品は、固定期間後の金利上昇に注意しましょう！ ＊ご参考ですので、詳しくは最寄の金融機関でお確かめ下さい。 |
| ２ | ・・低金利の銀行ローンを選び、返済期間を短くする！・・ |
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| １：返済期間が１年でも短い方がトクをします！ ・返済期間を短くすると毎月の返済額は増えますが、金利負担が減って総返済額は少なくなります。 返済期間は一年単位で設定できるので、返済額の負担が重くならない程度に短縮しましょう。（表３） ・低金利のローンを選べば、同じ返済額で返済期間を短くできます。（表４） 注意・・金利が上がっても大丈夫な人向けです！ 【参考】 ボーナス時期に返済を増やせるようなら、その分返済期間を短くするのも方法の一つです。 表３の35年ケースで、ボーナス時に約５万円返済額を増やすと、約３１年に短縮できます。 ２：返済途中で返済期間を短くする方法もあります！ ・最初から返済期間を短くするのが厳しい場合は、返済の途中で期間を短縮することもできます。 ・家を購入した後、ローン返済をしながら貯蓄に励み、まとまった金額を繰り上げ返済にする方法もあります。 ・フラット３５など、返済途中で毎月返済額をＵＰして、返済期間を短くできるローンもあります。 【ポイント】 ・出来るだけ、返済期間は短いほうが総支払い金額もお安くなります。ただ、自分達のライフスタイルを変えてまで、毎月の返済額を高めにするのも考えモノなのです。 ・最初は、返済期間を３０年程度として将来に、まとまった金額を支払うできるよう計画も有効な一つだと思います。 ・現在は、住宅ローン控除もあります。住宅ローンの残高に応じて、所得税から控除金額が戻ってきます。 【表３】返済期間を短くすると、どのくらいトクをするの？（フラット35、3.09％を３０００万円借りた場合）
【表４】同じ返済額で、返済期間を短く出来る低金利ローン（３０００万円借りる場合で比較）
【注意】 ・今後金利の上昇することとで、建材の材料費も上がっていきます。 ・今後、住宅にも保険加入義務の予定です。（２００９年度） ・分譲マンションの場合は、毎月修繕積立金もあります。その分家計に負担がかかります。 ・新築住宅も修繕の費用も考えての住宅ローンも組むこともお忘れなく。 （住宅の場合、約１０〜１５年後に屋根修繕・外壁修繕などを行う場合が多いです。） ＊特に洋風な家や外壁にこだわった家などの場合が多いです。 |
| 3 | ・・頭金が少しでも多い方がトク！・・ |
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| １：頭金が２割なくても家は買える！ ・一般的に「頭金の物件価格の２割」と言われています。これは、公庫やフラット３５の融資限度額が価格の８割までだった事に関係しています。 ・４月からは、フラット３５が価格９割まで借入可能になります。又銀行ローンは、返済能力があれば価格の９〜10割借りられます。） ２：親からの援助も検討してみよう！ ・頭金を増やして借入額が減れば、金利負担が減ってトクなことは確か(表５）。 ・ローン契約までに貯蓄して、少しでも頭金を増やしておこう。 ・親に援助を頼むのも方法のひとつです。住宅資金贈与の場合、条件が満たせば３５００万円まで、贈与税がかからない特例が利用できます。 【ポイント】 ・有利な住宅ローンも、やはり現金（頭金）には勝てません！ 【表５】頭金を１００万円増やすと”約６０万円トク”になる！ （３４００万円の物件を買う場合。フラット３５で、３．０９％を３５年返済での借入）
【表６】返済期間を減らすと・・もっとトク！
【注意】 ■ ・金利の変動によって、返済額は変わります。 ・最寄の金融機関でお確かめ下さい。 |
・これから先取りする住宅ローンの組み方アドバイス
・どこが違う？フラット３５ＶＳ銀行ローン・・など